KfW, Darlehen und Bausparvertrag

Möglichkeiten 

Bei der Finanzierung für ein Bauvorhaben oder Grundstückskauf gab es für uns zwei Wege neben der KfW Unterstützung.
Entweder ein klassisches Darlehen finanziert mit einer Zinsbindung von ca 15 Jahren und einer ungewissen Anschlussfinanzierung, oder eine Kombination aus Darlehen und Bausparvertrag.
Die monatliche Zahlungssumme sollte natürlich im Finanzrahmen liegen und auch in Zukunft eher niedriger angesetzt werden. Die Tilgungsrate erhöhen, oder sondertilgen kann man immer noch.

KfW Förderung

Die KfW Bank fördert verschiedenste Bauvorhaben (auch Umbau) mit verschiedenen Programmen. So werden Neubauten, Sanierungen, Einsatz erneuerbarer Energien und auch der Kauf von Wohneigentum unterstützt. Hier eine Übersicht der KfW zu den einzelnen Förderprogrammen.

ACHTUNG! Im April 2018 verändern sich die Konditionen der Förderprogramme Energieeffizient Bauen und Energieeffizient Sanieren. Mehr Infos bekommt ihr in diesem Artikel: KfW Konditionen 2018.

Bei uns war relativ klar, dass wir ein KfW 40 Effizienzhaus bauen wollen und entsprechend auch das Förderangebot annehmen wollen. Der Zins und die Laufzeit der KfW sind festgeschrieben und auch die maximale Förderung von 100.000€ ist gesetzt. Dafür bietet sie je nach Energiestandard sogenannte Tilgungszuschüsse, die entsprechend nicht zurückgezahlt werden müssen und direkt angerechnet werden. Bei einem KfW 40 Haus sind das stolze 10.000€. Durch einen baubegleitenden Berater seitens Haas Fertighaus bekommen wir nochmal bis zu 4.000€ durch die Bereitstellung und Prüfung der Unterlagen für die KfW.

Trotz der im Vergleich zu anderen Darlehen recht hohen Zinssatz rechnet sich das Förderprogramm aber immer noch, da der Tilgungszuschuss ordentlich ist und wir vorhaben diesen Kredit als erstes abzulösen durch die monatlichen Tilgungsraten und Sondertilgungen.

Somit haben wir mit der KfW Förderung unseren ersten Baustein.

Darlehen

Ein klassisches Darlehen bei einer Bank sieht eine Zinsbindung von ca. 15 Jahren vor mit einer entsprechenden ungewissen Anschlussfinanzierung nach diesen 15 Jahren. Die Restschuld muss also noch einmal durch ein Darlehen finanziert und mit einem heute noch ungewissen Zinssatz zurückgezahlt werden. Dafür wird von Anfang an zurückgezahlt und die Darlehenssumme getilgt, sodass die Restschuld natürlich von Jahr zu Jahr kleiner wird.

Im Vergleich zu einer Kombination von Darlehen und Bausparvertrag sind die Zinsen allerdings niedriger.

Da wir heute aber ein relativ niedriges Zinsniveau haben, man nie wissen kann, wie sich der Markt entwickelt und wir generell eher weniger risikobereit sind, war das nicht unser Weg.

Egal wie ihr euch entscheidet, nehmt euch genug Zeit zum vergleichen und zieht vielleicht einen Finanzberater zur Seite. Hier geht es um eine Entscheidung, die ihr lange tragen müsst.

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Darlehen und Bausparvertrag

Mithilfe unseres freien Finanzierungsberaters Herr Strk, der uns empfohlen wurde, haben wir eine gute Kombination eines Darlehens und einem Bausparvertrag gefunden.

So haben wir zwei Teile.
Erster Teil: Darlehen bei einer Bank über die gesamte benötigte Summe (abzüglich KfW Förderungssumme) mit einer Laufzeit von 15 Jahren.
Die Besonderheit dabei: wie zahlen lediglich Zinsen und keine Tilgungsrate. Bedeutet, dass die Summe der Schuld nicht kleiner wird und wir nur für die Bereitstellung, also die Zinsen, zahlen.
Die Zinsen sind hier etwas höher als die eines normalen Darlehens. Aber nicht so, dass es uns abgeschreckt hätte.
Zusätzlich haben wir einen Bausparvertrag abgeschlossen, der nach 15 Jahren “zugeteilt” wird.

Zweiter Teil: Bausparvertrag
Bei einem Bausparer gibt es erst einmal eine Sparphase, in der ein gewisser Anteil (ca. 30%) des später geforderten Darlehens angespart wird, um entsprechend einen Zins zu sichern und Eigenkapital vorzuweisen. Diese Sparphase dauert bei uns nun also 15 Jahre. In diesen 15 Jahren zahlen wir nicht nur die Zinsen für das Darlehen von Bank A, sondern auch eine Sparrate für den Bausparer bei Bank B. Nach 15 Jahren löst der Bausparer dann quasi das Darlehen ab und läuft als neues Darlehen zu einem heute schon festgesetzten Zinssatz weiter.

Das ist nämlich auch die Besonderheit daran. Mit dem heute unterschriebenen Bausparvertrag sichern wir uns einen heute bestimmten Zinssatz für das Darlehen (Bauspardarlehen) in 15 Jahren.

Zeitverlauf Finanzierung Darlehen und Bausparvertrag

Wir haben ein wenig hin und her gerechnet und spekuliert, ab welcher Zinsveränderung der Bausparzins lukrativ ist und haben für uns festgestellt, dass wir uns dieses Stück Sicherheit in Form des festen Zinssatzes in der Zukunft gerne nehmen.

Es kann nun natürlich sein, dass die Zinsen in 16 Jahren genauso gut oder noch besser sind wie heute, aber das war uns zu ungewiss.

Hier einmal eine Grafik zum Zahlungsverlauf während der Jahre:

Zahlungsverlauf Darlehen und Bausparer

Sollzins vs. Effektivzins

An dieser Stelle wollten wir noch einmal kurz zum Thema Sollzins und Effektivzins kommen. Bei dem Vergleich von Krediten solltest du unbedingt auf den Effektivzins (e-Zins) schauen. Dieser wurde eingeführt, um es Kreditnehmern zu erleichtern verschiedene Angebote zu vergleichen. Anderes als beim Sollzins sind beim Effektivzins Bereitstellungskosten, Kontoführungsgebühren und andere Beiträge enthalten, die auf den Kreditnehmer hinzukommen. Entsprechend ist der durchschnittliche Zins ein anderer (e-Zins). Der Sollzins sieht also immer besser aus, bietet aber keine gute Vergleichsbasis.

Eigenkapital

Einen gewissen Eigenkapitalanteil muss man meist mitbringen. Einmal als Sicherheit für die Bank und für die sogenannten Kaufnebenkosten.

So werden die Kosten, wie Makler, Notar und Grundbucheintrag nicht von Banken finanziert.
Im Interesse der Bank liegt eine Wert-gerechte Finanzierung eines Vorhabens, deswegen sind solche Kosten, die nicht zur Wertsteigerung des Objektes beitragen, nicht finanzierbar.
Mobiliaranschaffungen, wie Küchen, werden ebenfalls nicht finanziert bei den meisten Banken.

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